logo

Налоговые аспекты при покупке находящейся в Латвии недвижимости

Обычно физическое лицо, приобретая недвижимость для собственного использования, например, квартиру, дачу, дом, приобретает ее прямо, регистрируя себя как владельца. В этой ситуации нет необходимости особенно рассматривать налоговые аспекты, но нужно принять во внимание то, что при дальнейшем отчуждении имущества, с дохода нужно будет платить подоходный налог с населения (ПНН) в Латвии и/или в своей стране-резиденции.

Если физическое или юридическое лицо желает приобрести имущество в Латвии, чтобы активно использовать его в своей хозяйственной деятельности или держать его как пассивный вклад до перепродажи, тогда определенно нужно рассматривать налоговые аспекты. Покупка имущества через юридическое лицо может быть рассмотрена также и в ситуациях, если физическое лицо не желает быть зарегистрировано как владелец, к примеру, в случае незаконченного или возможного судебного процесса, в результате которого имущество может быть подвержено риску отчуждения. В этой ситуации покупку обычно проводят, используя трастовое предприятие или учреждение подобного вида, против которого не могут быть вызваны иски и претензии, связанные с этим физическим лицом.

Цель этой статьи – предоставить взгляд на налоговые аспекты, которые нужно принимать во внимание при покупке недвижимости в Латвии, если ее планируется использовать в хозяйственной деятельности и/или провести перепродажу в будущем.

Во время покупки недвижимости может быть необходимо принять следующие решения:

  • Приобретать недвижимость или предприятие, которому принадлежит эта собственность?
  • Приобретать ли собственность, используя Латвийское или зарегистрированное в другой стране предприятие?

Далее подробно о каждом вопросе.

Приобретать недвижимость или предприятие, которому принадлежит эта собственность?

Продавец имущества часто может быть заинтересован в продаже не самой недвижимости, а предприятия, которому эта недвижимость принадлежит. На это может быть множество причин:

  • Если собственность продается Латвийским предприятием, то предприятию обычно нужно платить подоходный налог с предприятия (ПНП) в размере 15% с прибыли. В свою очередь, если продаются доли предприятия, которые принадлежат, к примеру, другому Латвийскому или заграничному предприятию, тогда такая продажа не облагается ПНП в Латвии.
  • Если собственность продается Латвийским или заграничным предприятием, тогда покупателю или продавцу нужно платить государственную пошлину 2% за регистрацию прав собственности в земельной книге (с или без ограничения максимальной суммы размером в EUR 42 686). В свою очередь, если продаются доли предприятия, нужно платить лишь незначительную государственную пошлину за перерегистрацию долей прав собственности в Регистре предприятий.
  • Если собственность продается предприятием, которое приобрело ее как “неиспользованную недвижимость” (а именно, заплатило налог на добавленную стоимость) в период за последние 10 лет, и покупатель не является Латвийским плательщиком НДС, тогда это предприятие может быть обязано выплатить обратно в государственный бюджет часть от ранее отчисленного предналога. В свою очередь, если продаются доли предприятия, тогда эта обязанность не образуется, но может образоваться у самого предприятия уже в имуществе покупателя, если, например, собственность используют в проведении необлагаемых НДС сделок (например, собственность арендуют физическому лицу для проживания).
  • Если собственность продается предприятием, ему все еще нужно будет заплатить налог на недвижимость (ННД) за период до окончания года таксации. Если продаются доли предприятия, тогда обязанность платить ННД сохраняет само предприятие, которое находится в собственности покупателя, и таким образом, он берет на себя эти расходы.

Однако нужно учитывать то, что от перечисленных факторов выгоду, в основном, получит продавец (за исключением только государственной пошлины 2% за перерегистрацию прав собственности, которую на практике, обычно, покрывает покупатель). Получает ли покупатель какие-либо выгоды, приобретая доли предприятия, а не саму недвижимость? Обычно, ответ будет нет, по ниже описанным причинам:

  • Приобретая доли предприятия, покупатель обычно получит не только пустое предприятие, но и все договорные права и обязательства, которые за все время взяло на себя предприятие. В том числе существует риск, что не все обязательства учтены, и, таким образом, могут возникнуть незапланированные издержки или судебные процессы, при решении перенятых обязательств.
  • Покупатель не сможет рассчитать налоговую амортизацию за приобретенное здание/постройку от полной суммы покупки, какой она была бы, если бы приобреталась сама недвижимость. Вместо этого, купленное предприятие продолжит рассчитывать налоговую амортизацию от остаточной стоимости для налоговых целей, что обычно будет меньше стоимости покупки. Разница между суммой покупки этого имущества и остаточной стоимостью для налоговых целей обычно будет долгосрочно образовывать дополнительные расходы ПНП в размере 15%.
  • Если покупатель далее перепродает недвижимость, а не доли предприятия, ему нужно будет платить ПНП 15% от разницы между ценой продажи собственности и остаточной стоимостью для целей ПНП. Таким образом, если в учете приобретенного предприятия остаточная стоимость недвижимости для налоговых целей заметно ниже самой стоимости имущества, за эту разницу у покупателя образуются дополнительные расходы ПНП в размере 15%.
  • В свою очередь, если покупатель далее перепродает доли предприятия, а не саму недвижимость, нужно учитывать то, что дальнейший покупатель, возможно, захочет снизить цену покупки из-за упомянутых ранее факторов.
  • Обычно покупка предприятия образует дополнительные расходы, в отличие от случаев, если приобретается сама недвижимость, которое связано юридическим, финансовым и налоговым исследованием компании (due diligence).
  • Финансирование покупки сложнее, т.к., во-первых, покупатель перенимает уже имеющиеся обязательства (если такие есть), во-вторых, возможны дополнительные ограничения на вычеты процентов за сделку покупки долей, и, в-третьих, образуются дополнительные расходы структуризации, если будет желание наверстать вычет процентов ссуды и перевести на приобретенное предприятие.

Учитывая упомянутые аспекты, если покупатель, все же, выберет участвовать в сделке по приобретению долей предприятия, определенно стоит рассмотреть возможность попросить продавца снизить цену, принимая во внимание ранее упомянутые сбережения, которые образуются у продавца, и дополнительные расходы, которые образуются у покупателя.

Приобретать ли собственность, используя Латвийское или зарегистрированное в другой стране предприятие?

Ответ на этот вопрос в большей степени будет зависеть от планируемого вида использования недвижимости, а именно, будет ли оно активно использоваться в хозяйственной деятельности или нет.

Если собственность активно используют в хозяйственной деятельности (например, организовывают гостиницу, начинают производство, обустраивают для дальнейшей аренды)

Если такой объект приобретается Латвийским предприятием, которое затем проводит такую деятельность, ему нужно будет платить ПНП 15% за полученный облагаемый доход. Нетто-прибыль, в свою очередь, оно сможет разделить на дивиденды, осуществляя эти расходы без вычитания налога, за исключением, если получателем является:

  • физическое лицо, когда выплачивающее лицо должно вычесть ПНН 10%, либо
  • лицо, которое находится или образованно на безналоговой или стране/территории с низкими налогами, когда выплачивающее лицо должно вычесть ПНП 15%

Если такой объект приобретается заграничным предприятием, для него, скорее всего, такая деятельность в Латвии образует, так называемое, “постоянное представительство”. А именно, ему нужно будет зарегистрироваться в Латвии как отдельному налогоплательщику и платить ПНП в размере 15% от полученного облагаемого дохода. Прибыль, которая останется после уплаты налогов, в свою очередь, можно будет передать заграничному предприятию без дополнительного взыскания налога. Однако нужно учитывать то, что деятельность Латвийского “постоянного представительства” заграничного предприятия тоже, скорее всего, будет облагаться ПНП, но позволит снизить налог на уже уплаченный в Латвии ПНП. Поэтому, если в такой заграничной стране налоговая ставка выше, чем в Латвии (выше 15%), нужно будет дополнительно платить налог за эту разницу. Поэтому такая структура, когда заграничное предприятие приобретает недвижимость для активного использования, не будет образовывать дополнительные налоговые расходы только тогда, если:

  • в юрисдикции этой заграничной страны ставка ПНП меньше, чем в Латвии, либо
  • если в юрисдикции заграничной страны такой доход от заграничного “постоянного представительства” освобождают от налога (например, в Литве освобождают от налога, а в Мальте или Кипре эффективная налоговая ставка будет меньше)

В заключении можно сделать вывод, что покупка недвижимости для активного использования, обычно, будет удобнее, используя основанное в Латвии предприятие. Использование уже имеющегося или созданного за границей предприятия в такой структуре может образовать дополнительные налоговые расходы за границей, также как и дополнительные административные расходы, чтобы обеспечить бухгалтерию и предоставление налоговых отчетов уже в двух странах.

Если недвижимость используют пассивно

Если приобретенную собственность используют пассивно (например, не используют до перепродажи), и владельцем является Латвийское предприятие, тогда в момент перепродажи ПНП ставкой в 15% будет облагаться разница между ценой продажи недвижимости и стоимостью покупки.

В свою очередь, если владельцем такой собственности является заграничное предприятие, которое в Латвии не образует так называемое “постоянное представительство”, тогда такое заграничное предприятие в Латвии не будет обязано платить ПНП с прибыли от продажи недвижимости, а именно, у заграничного предприятия, продающего недвижимость, образуется обязанность заплатить налог в своей стране-резиденции. Но существует одно исключение. Если покупателем такой недвижимости является Латвийское предприятие, тогда с него, со всей стоимости покупки, будет взыскаться ПНП 2%. В такой ситуации у заграничного предприятия есть право позже предъявить расчет ПНП об уплаченном в Латвии налоге, заплатив ПНП 15% от прибыли со сделки, и затем возвратить переплаченный налог (таким образом, налоговые обязательства не будут больше, чем в схожей ситуации в Латвии). Кроме того, заграничное предприятие может оценить возможность права снизить выплачиваемый ПНП в своей стране-резиденции на уплаченный налог в Латвии (например, если это предусматривается в местном законодательстве ПНП или в заключенной с Латвией налоговой конвенции).

Таким образом, если недвижимость приобретает заграничное предприятие, не образуя в Латвии постоянное представительство, важно, чтобы оно было образовано в стране, где ставка ПНП ниже (например, Мальта), либо где такую сделку не облагают налогом (например, Кипр или Нидерланды). Эта возможность не облагать ПНП доход со сделки (либо облагать частично, принимая налог 2% от суммы покупки) может быть использована и в других ситуациях, например:

Инвестор приобрел недвижимость через заграничное предприятие, которое проводит разработку проекта за пределами Латвии, и после проекта имущество будет продано заграничному или Латвийскому предприятию (связанному или несвязанному) для осуществления строительных работ. Таким образом, часть от прибыли с этой сделки можно перевести на юрисдикцию этой заграничной страны. Если в юрисдикции заграничной страны такой доход не облагается ПНП, тогда, таким образом, можно достичь того, что часть прибыли со сделки не облагается ПНП ни в одной из стран.

Планируя структуру такой сделки, важно убедиться, что присутствие заграничного предприятия не образует постоянное представительство, чтобы таким образом не появился риск, когда Латвийские налоговые институции считают, что прибыль со сделки облагается налогом в Латвии. Оценивая образование постоянного представительства нужно учитывать не только Латвийские нормативные акты, но и заключенные между Латвией и этой заграничной страной нормы налоговых конвенций, которые, обычно, благоприятные. Если такая налоговая конвенция не заключена, либо еще не вступила в силу, это значит, что нужно принимать Латвийские нормы, и поэтому, образование заграничного предприятия в такой стране может не быть лучшим решением.

В любом случае, не считая уже описанные налоговые аспекты, нужно принимать во внимание и не-налоговые аспекты, например, есть ли в Латвии уже предприятие, какая страна является страной проживания инвестора (группы), в какой стране уже образовано холдинговое предприятие, кто будет финансировать и как финансирование будет структурировано.

  • Share

Leave a reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>